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投资美国房地产,不为人知的"潜规则"

文字:[大][中][小] 2017-01-09 16:27:17     浏览次数:     

  投资美国房地产,不为人知的

  
    房地产大亨特朗普闻名白宫,美联储加息势不可当.手持美元的你,是不是也心动了呢?如安在大势中盘活手中的美元,牛气冲天的楼市,变成许多人眼里的摇钱树.
 

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    想要入市捞一笔,出资啥?钱怎样花?今日就让小编来给你遍及一下水很深的"美国房事".
 
    1)自买自住 Buy-and-Live
 
    依据美国地产经济国家协会的数据,2016年在35岁以下的购房者中,有46%的购房者有才能在6个月内存够房子首付,有17%的人在1年内主页上一页下一页上一页下一页上一页下一页上一页下一页岁,与经历过经济危机,战役,恐怖主义的长辈比较,他们愈加沉着.事实上,97%的Z代代想要具有一套房子.17岁的卡曼(Cayman)在承受NAR查询时表明: "我期望有一个大房子,能够给每个孩子供给一个房间,有一个主卧室,几间客房,加上一个影片房.
 
    2)出资租借 Buy-and-Hold
 
    关于房产出资有句名言:"Live where you want, but invest where the numbers make sense" (住在你喜爱的当地,出资在数字增值的当地).这儿分为几种,长时刻租约 (long term rental),短期租约(Airbnb).在合法租借的基础上,将房间的空置转换成有用财物,取得安稳增值,确保必定的现金流.但房子在他人手中,命运天然不可控.假如是异地出资,还需求与本地的办理公司协作,定时的清洗,修理本钱,又是一笔不小的开销.要是哪天碰上这么"极品"的租客,你就变成新闻头条上的苦主,喧嚣往后残局,也只需打落牙齿和血吞.
 
    3)先租后买 Lease-to-Own
 
    假如你期望租客像对待自个的房子相同珍惜房子,那么能够挑选先把房子租借给客户,并给予他今后买下来的权力.这也是许多想置业,但首付资金紧张,信誉条件不行的新移民租客,会思考的交易方法.为了确保租客能够在2 - 3年的合同期后,以约好的报价优先购房,租客需求向房东交纳一笔总价款2%-2.5%的权力金,每月房钱中,也需缴付200-300的费用作为权力金.假如终究租客买下这套房子,之前的权力金能够折算成买房的首付款.
 
    比较于直接卖房套现,这种方法的资金回笼比较慢,假如房市继续攀升,房主的心境也会随之而继续低楼.而对租客来说,合同到期时,也不必定确保银公会借款给你.假如房市跌落,你将会面对高价买房与丢失权力金的两难挑选.
 
    4)采购楼花 Pre-Construction
 
    在刚开盘时,持有几个月后,等社区配套起来,周边开展老练,人气渐旺时再加价卖出,完成盈余,这是十分传统的炒房方法.在房地产商场景气的时刻,新屋开盘"秒光"已是常事.在美国,炒房的本钱要高许多.一般要有一半以上的公寓被预定,开发商才能从银行取得修建借款,正式开端缔造.买家需求向开发商付出2%至10%的订金,由第三方托管.
 
    这类项目操控于许多不知道的商场要素,同类房子同时期的暴增关于房价的影响,修建商施工的要素,新社区的不完善不确定等等.而许多炒房客买了新房后并不入住,致使建成以后的社区犹如空城,让其它的住户十分不满.因而,开发商开端关于采购房子后的入住进行必定约束.
 
    5)加建改建 Buy-and- Rezone
 
    出资者经过改建旧屋的格式和用处,完成房子的增值.多见的有将 Residential 改成 Commercial,将Single Family改成Multi-family等.在纽约,洛杉矶等大都市,一栋并不起眼的老屋,经过创造后却能卖上好报价.曾有新闻报导,华裔林先生在纽约Brooklyn以80万元买下旧屋,开销100万元用于改造,终究建成2栋全新房,一栋自住,一栋以新房商场价售出,报价约为150万.
 
    但改建的进程并不简单,政府的各项批阅需求很多时刻,对房子构造,水电,草坪,地下水的检查一项都不能大意.假如房子真的破旧不堪一般很难经过银行借款,需求买家手中最少要有几十万的资金周转.假如对开发和缔造的专业知识短缺,分分钟会收到房子局的罚单.这儿面大有文章可做,只需你知道怎样玩.
 
    6)旧屋翻修 Flipping
 
    贱价买入旧房,短期内装饰创新,再以高价售出,取得不菲的经济收益.依据美国房地产研讨公司RealtyTrac的数据,2016年第一季度,旧房翻修的易手收益率高达47.8% ,均匀净利润近6万美元,是近六年来的最高值.纵观房地产开发的品种:买地盖屋,购地重建,旧物创新,加建改建等,其间"旧屋创新"的出资相对较小,危险较低,周期短收益高,在全美大行其道.
 
    短期生意的关键是知道你的买家在哪里,还要能操控时刻,本钱和质量.假如你不是专业人士,那么你必定要用科学的运作方法来严厉操作, 不然很快就会 Burn Out.
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